for the Thai language
| | Internet resource for the Thai language |
F.A.Q. Check out the list of frequently asked questions for a quick answer to your inquiry
recent donations!
Sign-up to join our mailing list. You'll receive email notification when this site is updated. Your privacy is guaranteed; this list is not sold, shared, or used for any other purpose. Click here for more information.
To unsubscribe, click here.
| “มติชนสุดสัปดาห์” ฉบับประจำวันที่ ๗-๑๓ สิงหาคม ๒๕๕๘, หน้า ๒๒ ก่อสร้างและที่ดิน, นายต., “สู้ด้วยราคา” “Matichon Weekend”, 7-13 August 2558 (2015), page 22 Construction and Land, Mr T. “Price Competition” |
ยังไม่ถึงขั้นที่จะเรียกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม เปิดศึกสู้กันด้วยสงครามราคา yangM maiF theungR khanF theeF jaL riiakF waaF dtaL laatL aL sangR haaR rimM maH sapH baanF jatL sanR khaawnM do:hM miH niiamM bpeertL seukL suuF ganM duayF sohngR khraamM raaM khaaM | It has not yet come to the point that we can say that the real estate market, [including] housing estates and condominiums, has entered into a price war. |
| เพียงแต่เริ่มพบว่า แบรนด์ใหญ่ ๆ ของอสังหาริมทรัพย์แทบทุกแบรนด์ มีการขยับปรับระดับราคาขายต่ำลง phiiangM dtaaeL reermF phohpH waaF baaeM rohnM yaiL khaawngR aL sangR haaR rimM maH sapH thaaepF thookH baaeM rohnM meeM gaanM khaL yapL bprapL raH dapL raaM khaaM khaaiR dtamL lohngM | It is just that we have begin to find out that almost all the major real estate brand names have adjusted their sales prices downward. |
| ทั้งที่ปกติแล้วแบรนด์ใหญ่ผู้นำตลาดจะระมัดระวังและหลีกเลี่ยงที่จะใช้ราคาเป็นเครื่องมือในการแย่งชิงลูกค้าเพราะจะทำให้เสียภาพลักษณ์ thangH theeF bpaL gaL dtiL laaeoH baaeM rohnM yaiL phuuF namM dtaL laatL jaL raH matH raH wangM laeH leekL liiangF theeF jaL chaiH raaM khaaM bpenM khreuuangF meuuM naiM gaanM yaaengF chingM luukF khaaH phrawH jaL thamM haiF siiaR phaapF lakH | While at the same time, the major brand market leaders are usually very careful and avoid the use of price as a tool to capture customers because [such tactics] will hurt their image. |
| สาเหตุที่มาที่ไปพอจะเข้าใจได้ saaR haehtL theeF maaM theeF bpaiM phaawM jaL khaoF jaiM daiF | The reason for this is easy to understand. |
| กำลังซื้อที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ตั้งแต่จำนวนลูกค้าที่แวะมาเยี่ยมชมโครงการ อัตราการจองซื้อ และลามไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ล้วนลดลง gamM langM seuuH theeF lohtH lohngM yaangL naaF jaiM haaiR dtangF dtaaeL jamM nuaanM luukF khaaH theeF waeH maaM yiiamF chohmM khro:hngM gaanM atL raaM gaanM jaawngM seuuH laeH laamM bpaiM johnM theungR gaanM o:hnM gamM maH sitL luaanH lohtH lohngM | Purchasing power has dropped dramatically [indicated by the fact that] the number of [prospective] customers who stop by to look at the project, the rate of those making a down payment, and the number of property transfers, all have fallen. |
| กำลังซื้อที่ลดลงเพราะรายได้ของผู้บริโภคลดลงนั้น มีอยู่จริงแต่ไม่มาก gamM langM seuuH theeF lohtH lohngM phrawH raaiM daiF khaawngR phuuF baawM riH pho:hkF lohtH lohngM nanH meeM yuuL jingM dtaaeL maiF maakF | There has also been some loss of purchasing power due to a reduction in consumer income, but not very much. |
| แต่ที่มีผลมากต่อกำลังซื้อคือความเชื่อมั่นของผู้บริโภค dtaaeL theeF meeM phohnR maakF dtaawL gamM langM seuuH kheuuM khwaamM cheuuaF manF khaawngR phuuF baawM riH pho:hkF | But, what does have a significant impact on purchasing power is consumer confidence. |
| ไม่มั่นใจใจภาวะเศรษฐกิจ ไม่มั่นใจรายได้ในอนาคต maiF manF jaiM jaiM phaaM waH saehtL thaL gitL maiF manF jaiM raaiM daiF naiM aL naaM khohtH | [They] are not confident in the condition of the economy; [they] lack confidence in their future income. |
| อยากเก็บเงินสดไว้กับตัวก่อน yaakL gepL ngernM sohtL waiH gapL dtuaaM gaawnL | [They] want to hold cash in the meantime. |
| ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่ตัดสินใจซื้อ thamM haiF phuuF baawM riH pho:hkF jamM nuaanM maakF maiF dtatL sinR jaiM seuuH | [These factors] cause many consumers to decide not to make a purchase. |
| โดยเฉพาะสินค้าราคาสูงอย่างบ้าน คอนโดฯ หรือรถยนต์ dooyM chaL phawH sinR khaaH raaM khaaM suungR yaangL baanF khaawnM do:hM reuuR rohtH yohnM | [This is] especially true for major purchases such as homes, condominiums, and cars. |
| แต่ที่กระหน่ำซ้ำอสังหาริมทรัพย์เข้ามาอีก ก็คือ บ้าน เทาน์เฮาส์ ห้องชุด ที่ขายไปแล้วทำสัญญากับลูกค้าไปแล้ว ไหลย้อนกลับมาในมือใหม่อีกรอบ dtaaeL theeF graL namL samH aL sangR haaR rimM maH sapH khaoF maaM eekL gaawF kheuuM baanF thaoM haoM haawngF chootH theeF khaaiR bpaiM laaeoH thamM sanR yaaM gapL luukF khaaH bpaiM laaeoH laiR yaawnH glapL maaM naiM meuuM maiL eekL raawpF | But what continues to beat down real estate is the fact that homes, townhouses, and apartments which have been sold or contracted for already, are entering the market to be sold again. |
| เพิ่มปริมาณจำนวนยูนิตที่ต้องทำตลาดขายอีกไม่น้อย pheermF bpaL riH maanM jamM nuaanM yuuM nitH theeF dtawngF thamM dtaL laatL khaaiR eekL maiF naawyH | [This housing stock] is increasing the number of units which need to be sold by a not insignificant amount. |
| ทางหนึ่ง มือจากลูกค้าถูกแบงก์ปฏิเสธการปล่อยกู้ เพราะแบงก์เห็นหนี้ครัวเรือนสูง เห็นหนี้เอ็นพีเอลเพิ่มขึ้น thaangM neungL meuuM jaakL luukF khaaH thuukL baaengM bpaL dtiL saehtL gaanM bplaawyL guuF phrawH baaengM henR neeF khruaaM reuuanM suungR henR neeF enM pheeM aehnM pheermF kheunF | On the one hand banks are refusing to approve loans because banks perceive that household debt is high [and] that the number of nonperforming loans is rising. |
| แบงก์จึงเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยกู้ อัตราการปฏิเสธจึงสูงขึ้น baaengM jeungM pheermF khwaamM khemF nguaatF naiM gaanM phiH jaaM raH naaM bplaawyL guuF atL raaM gaanM bpaL dtiL saehtL jeungM suungR kheunF | Banks are thus increasing their stringency in scrutinizing loans and the rate of refusals is rising. |
| แม้ไม่มีตัวเลขเป็นทางการ แต่ว่ากันว่า ๑๐-๔๐% กันเลยทีเดียว maaeH maiF meeM dtuaaM laehkF bpenM thaangM gaanM dtaaeL waaF ganM waaF sipL seeL sipL ganM leeuyM theeM diaaoM | Even though there are no official data, it is said that 10-40 percent [of loan applications are being turned down]. |
| อีกทางหนึ่ง โครงการที่มีการเก็งกำไรกันมาก ๆ นักเก็งกำไรหมดแรง ไม่ยอมมาโอน eekL thaangM neungL khro:hngM gaanM theeF meeM gaanM gengM gamM raiM ganM maakF nakH gengM gamM raiM mohtL raaengM maiF yaawmM maaM o:hnM | On the other hand with respect to projects where there is a high degree of speculation, speculators are exhausted and are unwilling to make acquisitions. |
| ครั้นเมื่อมองไปข้างหน้า ก็พบว่า ยังไม่มีมาตรการใด ๆ ที่จะมากระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัว หรือ แม้แต่จะหยุดการรูดไหลชะลอตัว khranH meuuaF maawngM bpaiM khaangF naaF gaawF phohpH waaF yangM maiF meeM maatF dtraL gaanM daiM theeF jaL maaM graL dtoonF saehtL thaL gitL haiF feuunH dtuaaM reuuR maaeH dtaaeL jaL yootL gaanM ruutF laiR chaH laawM dtuaaM | When we look ahead we find that there are still no measures which can stimulate the economy to recovery or even to stem or slow the flow. |
| ตรงกันข้าม มองเห็นแต่ข่าวไม่ดีรออยู่ข้างหน้าอีกหลายเรื่อง dtrohngM ganM khaamF maawngM henR dtaaeL khaaoL maiF deeM raawM yuuL khaangF naaF eekL laaiR reuuangF | In fact just the opposite [is occurring]. We see only many elements of bad news ahead. |
| ดังนั้นการรับมือกับสถานการณ์เช่นนี้ จึงมีแต่ต้องเร่งการขายโครงการที่มีเปิดขาย ชะลอโครงการใหม่ที่ยังไม่มั่นใจ dangM nanH gaanM rapH meuuM gapL saL thaanR naH gaanM chenF neeH jeungM meeM dtaaeL dtawngF rengF gaanM khaaiR khro:hngM gaanM theeF meeM bpeertL khaaiR chaH laawM khro:hngM gaanM maiL theeF yangM maiF manF jaiM | Therefore, coping with the current situation requires that we accelerate our efforts to sell off properties which are currently advertised for sale [and] slow down the construction of new projects about which we feel less confident. |
| กลยุทธ์เร่งขาย เมื่อใช้กระบวนท่าต่าง ๆ แล้วยอดยังไม่มาตามเป้าหมาย ย่อมต้องงัดวิชาสุดท้าย ว่าด้วยราคามาใช้กัน gohnM laH yootH rengF khaaiR meuuaF chaiH graL buaanM thaaF dtaangL laaeoH yaawtF yangM maiF maaM dtaamM bpaoF maaiR yaawmF dtawngF ngatH wiH chaaM sootL thaaiH waaF duayF raaM khaaM maaM chaiH ganM | The accelerated sales strategy: When one uses various methods [and] the totals still do not reach the goal, one must pull out the last resort – price competition. |
| บางแบรนด์ใหญ่กับบางโครงการ ก็ใช้วิธีการตรงไปตรงมา baangM baaeM rohnM yaiL gapL baangM khro:hngM gaanM gaawF chaiH wiH theeM gaanM dtrohngM bpaiM dtrohngM maaM | Some major brands and some projects employ this method overtly. |
| ลดราคาให้เห็น ๆ ลดกันเป็นล้านบาท แบบยอมให้ลูกค้าที่โอนไปแล้วด่าก็ยอม lohtH raaM khaaM haiF henR lohtH ganM bpenM laanH baatL baaepL yaawmM haiF luukF khaaH theeF o:hnM bpaiM laaeoH daaL gaawF yaawmM | They reduce advertised prices by millions of baht, like they understand that customers who have already acquired units are outraged. |
| เพราะต้องการปิดโครงการ และต้องการกระแสเงินสดเข้ามาสำรอง phrawH dtawngF gaanM bpitL khro:hngM gaanM laeH dtawngF gaanM graL saaeR ngernM sohtL khaoF maaM samR raawngM | [The companies are doing this] because they want to complete the projects and want the additional cash flow [that the projects generate]. |
| บางแบรนด์มีสินค้าหลากหลาย มีวิธีการตั้งราคาไม่เฉลี่ยเหมารวม อาจสังเกตเห็นยาก baangM baaeM rohnM meeM sinR khaaH laakL laaiR meeM wiH theeM gaanM dtangF raaM khaaM maiF chaL liiaL maoR ruaamM aatL sangR gaehtL henR yaakF | Some brands have many products [for sale]; they have ways to set prices so that they are not changed across the board; [so, the price changes] are difficult to perceive. |
| แต่ถ้าผู้ซื้อเทียบราคาต่อตารางวา ต่อตารางเมตร ก็จะพบว่ามีการลดให้แบบไม่โฉ่งฉ่าง dtaaeL thaaF phuuF seuuH thiiapF raaM khaaM dtaawL dtaaM raangM waaM dtaawL dtaaM raangM metH gaawF jaL phohpH waaF meeM gaanM lohtH haiF baaepL maiF cho:hngL chaangL | However, if buyers compare prices on a per wa or per meter basis, they will see that there are indeed subtle price reductions. |
| มีรายงานว่า วิธีดังกล่าวนี้ได้ผลดียิ่ง meeM raaiM ngaanM waaF wiH theeM dangM glaaoL neeH daiF phohnR deeM yingF | There have been reports that this tactic has borne significant results. |
| เพราะกำลังส่วนใหญ่ที่หดหายไป ไม่ใช่ไม่มีเงิน แต่เป็นเรื่องความเชื่อมั่น phrawH gamM langM suaanL yaiL theeF hohtL haaiR bpaiM maiF chaiF maiF meeM ngernM dtaaeL bpenM reuuangF khwaamM cheuuaF manF | [This is] because the disappearing [purchasing] power is not due to a lack of funds, but is, rather, an issue of confidence. |
| แต่หากเงื่อนไขการเสนอขายดีเป็นพิเศษแบบไม่เคยมีมาก่อนแบบนี้ ไม่ว่าจะแบบตรง ๆ หรือแบบเงียบ ๆ ผู้ซื้อที่มีเงินอยู่แล้ว ย่อมอดใจไม่ได้ dtaaeL haakL ngeuuanF khaiR gaanM saL nuuhrR khaaiR deeM bpenM phiH saehtL baaepL maiF kheeuyM meeM maaM gaawnL baaepL neeH maiF waaF jaL baaepL dtrohngM reuuR baaepL ngiiapF phuuF seuuH theeF meeM ngernM yuuL laaeoH yaawmF ohtL jaiM maiF daiF | However, if the conditions for offering [property] for sale are especially favorable, in a manner not previously encountered whether obvious or not so obvious, buyers who have money cannot restrain themselves. |
| เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องระยะยาว ๒๐-๓๐ ปี ส่วนเรื่องเศรษฐกิจเป็นเรื่อง ๑-๒ ปี สถานการณ์ก็เปลี่ยน phrawH gaanM seuuH theeF yuuL aaM saiR bpenM reuuangF raH yaH yaaoM yeeF sipL saamR sipL bpeeM suaanL reuuangF saehtL thaL gitL bpenM reuuangF neungL saawngR bpeeM saL thaanR naH gaanM gaawF bpliianL | This is because purchasing a home is a long-term matter of 20-30 years, whereas economic [cycles] are one to two years in duration. |
| เมื่อแบรนด์ใหญ่ลงเล่นกลยุทธ์สุดท้าย คือเรื่องราคาแล้วคาดการณ์ได้ว่า รายกลาง รายเล็กที่เหลือก็ต้องลงเล่นกันหมด meuuaF baaeM rohnM yaiL lohngM lenF gohnM laH yootH sootL thaaiH kheuuM reuuangF raaM khaaM laaeoH khaatF gaanM daiF waaF raaiM glaangM raaiM lekH theeF leuuaR gaawF dtawngF lohngM lenF ganM mohtL | When the major brands employ the final strategy, that is the use of pricing, we can estimate that the remaining medium and small companies will all employ this strategy. |
| แน่นอนเกมยังอยู่ในระดับ เล่นเกมเพื่อความปลอดภัย ยังไม่ใช่เกมหนีตาย naaeF naawnM gaehmM yangM yuuL naiM raH dapL lenF gaehmM pheuuaF khwaamM bplaawtL phaiM yangM maiF chaiF gaehmM neeR dtaaiM | It is certain that this game is being played for safety; it is not yet a game of survival. |
| ยังไม่อันตรายทั้งระบบ yangM maiF anM dtaL raaiM thangH raH bohpL | The entire system is not yet in danger. |
| ผู้ที่จะได้รับโชคในช่วงเวลาแบบนี้ ก็คือผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยและมีกำลังซื้อพร้อม phuuF theeF jaL daiF rapH cho:hkF naiM chuaangF waehM laaM baaepL neeH gaawF kheuuM phuuF baawM riH pho:hkF theeF dtawngF gaanM theeF yuuL aaM saiR laeH meeM gamM langM seuuH phraawmH | Those who are lucky during this period are consumers who want to obtain a residence and have sufficient funds available. |
| มีเงิน มีความต้องการ ก็ซื้อเถอะ meeM ngernM meeM khwaamM dtawngF gaanM gaawF seuuH thuhL | [If you] have the financial wherewithal and the desire, go ahead and make the purchase. |
| อยู่บ้านดี ๆ รอสถานการณ์คลี่คลายด้วยใจสงบ yuuL baanF deeM raawM saL thaanR naH gaanM khleeF khlaaiM duayF jaiM saL ngohpL | Live in a good home and contentedly wait for the situation to improve. |